Question 1

Pourquoi concentrer toute votre stratégie sur le Tarn ?

Accepted Answer

Parce que la profondeur d'expertise locale est notre principal avantage compétitif. Le Tarn présente une combinaison rare : actifs sous-valorisés vs marchés métropolitains, démographie senior porteuse (33,3 % de la population a 60+ ans), vague de transmissions PME, et effet de débordement de Toulouse à 80 km. Nous y avons notre réseau, notre track record et nos équipes opérationnelles.

Question 2

Pourquoi investir dans le Tarn plutôt que dans une grande métropole ?

Accepted Answer

Les rendements ajustés du risque y sont structurellement supérieurs. Sur l'immobilier patrimonial, les décotes vs Toulouse ou Bordeaux atteignent 40 à 60 % sur des actifs comparables, alors que les loyers tiennent grâce à la dynamique démographique locale. Sur les PME, les multiples de valorisation sont 20 à 30 % inférieurs aux moyennes nationales pour des entreprises pourtant rentables.

Question 3

Pourquoi ces trois verticales — immobilier, seniors, reprise PME ?

Accepted Answer

Parce qu'elles répondent toutes à des tendances macro vérifiables localement et qu'elles partagent un avantage commun : ce sont des actifs réels, gérables en direct, peu corrélés aux marchés financiers. Nous excluons délibérément les actifs spéculatifs, le coté financier pur ou les opérations qui dépendraient d'une revente rapide à un acheteur stratégique non identifié.

Question 4

Pourquoi maintenant, et pas dans cinq ans ?

Accepted Answer

Trois fenêtres se referment. La fenêtre démographique : les baby-boomers atteignent l'âge des résidences seniors. La fenêtre de transmission : 22 000+ établissements tarnais ont un dirigeant proche de la retraite. La fenêtre de valorisation : avant que les fonds nationaux ne re-découvrent les territoires intermédiaires comme ils l'ont fait après 2010 sur Bordeaux puis Nantes.

Question 5

Comment entre-t-on dans le cercle d'investisseurs TARNINVEST ?

Accepted Answer

Par un premier échange. Vous remplissez le formulaire investisseur ou nous écrivez à opportunites@tarninvest.fr. Un fondateur vous recontacte sous 48 h pour un appel de découverte. Si l'alignement est établi, nous signons un NDA et vous accédez au mémorandum de l'opération qui vous intéresse. L'ensemble du process dure 6 à 10 semaines.

Question 6

Quel est le ticket minimum d'entrée ?

Accepted Answer

Le ticket d'entrée standard est de 25 000 €. Certaines opérations à forte complexité (campus, PME industrielle) peuvent avoir un ticket minimum supérieur (50 000 € à 100 000 €). Nous communiquons le ticket précis dans le mémorandum de chaque deal.

Question 7

Combien de deals me sont proposés par an ?

Accepted Answer

Entre 3 et 6 opérations par an en moyenne, calibrées pour ne pas saturer les capacités d'engagement de nos co-investisseurs. Notre dealflow brut dépasse 200 opportunités annuelles ; moins de 5 % franchissent le comité d'investissement.

Question 8

Suis-je obligé de co-investir sur chaque deal présenté ?

Accepted Answer

Non, jamais. Vous choisissez librement chaque opération en fonction de votre allocation, de votre conviction et de votre situation patrimoniale du moment. Aucune souscription minimale annuelle n'est imposée. Beaucoup de nos investisseurs partenaires participent à 1 ou 2 deals par an.

Question 9

Quels sont les rendements ciblés par TARNINVEST ?

Accepted Answer

Les TRI nets ciblés varient selon la verticale : 10–13 % pour l'immobilier patrimonial, 12–15 % pour les résidences seniors, 15–20 % pour la reprise de PME. Ces ciblesintègrent un rendement courant (loyers, dividendes) et une plus-value à la sortie. Les chiffres précis figurent dans chaque mémorandum, accompagnés de scénarios baissiers.

Question 10

Quels sont les risques principaux ?

Accepted Answer

Tout investissement comporte un risque de perte partielle ou totale du capital. Les risques principaux sont : risque de marché (valorisation à la sortie inférieure aux attentes), risque opérationnel (sous-performance de l'actif ou de l'entreprise), risque de liquidité (capital immobilisé sur 5 à 10 ans), risque locatif ou commercial. Chaque mémorandum détaille les sensibilités et un scénario de stress.

Question 11

Mon capital est-il liquide ? Puis-je sortir avant la fin ?

Accepted Answer

Non. Les véhicules sont structurés sur des horizons de 5 à 10 ans selon la nature du deal. Les sorties anticipées ne sont possibles que par cession des parts à un autre investisseur (cession de gré à gré), avec l'accord des fondateurs. Considérez chaque souscription comme un engagement patrimonial de long terme.

Question 12

Comment êtes-vous rémunérés ? Y a-t-il des frais cachés ?

Accepted Answer

Aucun frais d'entrée, aucune commission de placement. Nous nous rémunérons uniquement à la performance : carried interest sur la création de valeur à la sortie, et frais de gestion opérationnelle plafonnés couvrant le pilotage du véhicule. Le détail figure dans chaque pacte d'associés. Nous co-investissons systématiquement notre propre capital — nos intérêts sont strictement alignés avec les vôtres.

Question 13

Quel véhicule juridique est utilisé pour chaque opération ?

Accepted Answer

Chaque opération est logée dans un véhicule dédié : SCI à l'IS pour l'immobilier, SAS pour les opérations PME et les structures hybrides. Vous devenez associé du véhicule, avec un pacte d'associés régissant la gouvernance, les distributions, les sorties et les clauses de protection des minoritaires.

Question 14

Quelle est la fiscalité applicable ?

Accepted Answer

La fiscalité dépend du véhicule et de votre situation personnelle. Les dividendes de SAS et les revenus de SCI à l'IS suivent le régime du PFU (30 %) sauf option. Les plus-values de cession de parts sont soumises au régime des plus-values mobilières ou immobilières selon la nature du véhicule. Certaines opérations sont éligibles à des dispositifs spécifiques (Pinel, Malraux, IR-PME). Nous remettons systématiquement une note fiscale dédiée par deal et vous recommandons de consulter votre conseil patrimonial.

Question 15

TARNINVEST est-il agréé par l'AMF ?

Accepted Answer

TARNINVEST opère en tant que club deal d'investisseurs avertis et non comme un fonds d'investissement réglementé. À ce titre, nos opérations s'adressent exclusivement à des investisseurs avertis ou professionnels au sens de la réglementation française. Chaque souscription est précédée d'une déclaration d'éligibilité, d'un test d'adéquation et d'un avertissement formel sur les risques. Nous restons en veille active sur l'évolution du cadre réglementaire.

15 questions essentielles avant d'investir.

Pourquoi le Tarn, pourquoi nos verticales, pourquoi maintenant.

Comment on entre dans le cercle, comment on en sort.

Les rendements cibles, les scénarios baissiers, la liquidité.

Véhicules, gouvernance, fiscalité, conformité.

Un fondateur répond personnellement.